案例｜是“货比三家”还是“跳单”违约？

      本案中，被告通过正当的途径，在不同的中介公司获取同一房源信息，其有权选择报价低或服务更好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，这亦是消费者权益保护法赋予消费者自由选择权的体现。换言之，被告并未利用原告提供的信息、机会等条件促成房屋买卖合同的成立，被告的行为不构成“跳单”违约。

来源｜最高人民法院司法案例研究院

一、案件简介

      2020年4月25日，王某到A中介公司表达购房意向，A中介公司业务员要求王某先签订确认书后看房，双方签订确认书后，A中介公司带领王某看房，并对涉案房屋要价85万元，王某嫌房价太高而离去，转看其他房屋。两天后，王某在B中介公司处发现该房源挂牌出售，B中介公司要价81万元。当日，在B中介公司的居间服务下，王某与该套房屋的原产权人签订了房屋买卖合同，以81万元购买了该套房屋，交付后双方办理了房产变更登记手续。其间，王某支付给B中介公司居间中介费用共计1.1万元。

      A中介公司认为，其公司工作人员带领王某看过该房屋，并签订了确认书。王某之后通过其他途径与房东签订了房屋买卖合同并进行了房屋产权转移，系“跳单”行为，请求法院判令王某给付违约金2.55万元。

      法院另查明，原告A中介公司与案外人B中介公司均系从事房产中介、房地产信息咨询等业务的公司。涉案房屋的原产权人因欲出售该套房屋，自2020年3月起，便将该房屋信息在A、B等多家房产中介公司挂牌出售。

      法院审理后认为，根据原告A公司与被告王某签订的《房屋承购（承租）客户看房确认书》内容，能够认定该确认书属于居间合同性质。提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在双方签订的确认书第四条中，委托人违约责任的第二个情形约定“委托人（包括关联方）在委托期限内私下或通过其他途径（第三方）与出售/出租方达成交易的，应按照本协议中该物业报价的3%的标准向受托人支付违约金”。按该条款的约定，意味着原告带被告看房后，无论原告报价是否偏高、服务质量如何，被告如果选择买房则必须通过原告达成交易，否则构成违约。该条款系格式条款，其内容明显限制了被告的选择权，客观上加重了被告的责任。且原告未能提供证据证明被告与其签订确认书时，已对其就该条款进行了充分的说明和告知，因此能够认定原、被告双方关于该条款的约定应属无效。

三、法官说法

      关于本案被告是否构成“跳单”违约。衡量被告是否存在“跳单”行为的关键在于被告是否利用了原告提供的房源信息、机会等条件。本案中，据被告提交的相关证据及原、被告双方的当庭陈述，能够认定该涉案房屋并非原告的独家房源，且原告的工作人员也仅仅带被告看过一次房。后被告在B中介公司亦了解到同一房源信息，并通过该中介公司促成房屋买卖合同后，实际购买该房屋。被告通过正当的途径，在不同的中介公司获取同一房源信息，其有权选择报价低或服务更好的中介公司促成房屋买卖合同的成立，这亦是消费者权益保护法赋予消费者自由选择权的体现。本案中，被告并未利用原告提供的信息、机会等条件促成房屋买卖合同的成立，被告的行为不构成“跳单”违约。

      综上，法院判决驳回原告A中介公司的诉讼请求。宣判后，原、被告均未上诉。